En nuestro deber de información como Fiduciario, exponemos a continuación nuestra posición respecto a la convocatoria a una “Asamblea Extraordinaria” que está promoviendo el Fideicomitente Promotora Karmairi S.A.S, en los siguientes términos:

1. Cuando se estructuró el Proyecto Hotel Spa Karmairi II, al cual ustedes se encuentran vinculados, Promotora Karmairi S.A.S., contrató los servicios de Acción Fiduciaria, en razón a su experiencia en el sector inmobiliario y en la administración de este tipo de esquemas a través de los cuales se comercializan participaciones fiduciarias. Confianza que nos fue ratificada por cada uno de ustedes, al suscribir los contratos de vinculación al Fideicomiso constituido para adelantar el proyecto Hotel Spa Karmairi II.

El objetivo principal por parte del Fideicomitente, de celebrar el Contrato de Fiducia Mercantil, fue que la Fiduciaria administrara los recursos depositados por cada uno de los adquirentes de participaciones fiduciarias y los mismos fueran destinados al desarrollo de la construcción de un edificio destinado al uso Hotelero y servicios complementarios; así como salvaguardar los bienes donde actualmente se construye el proyecto.

2. En esos términos, se firmó un Contrato de Fiducia Mercantil, el cual contempla el desarrollo y construcción de un proyecto hotelero con 154 habitaciones en total, a ejecutarse en dos etapas, a saber: Etapa de Desarrollo y de Operación.

En la Etapa de Desarrollo del Fideicomiso, el Fideicomitente manifestó su intención de desarrollar bajo su exclusiva responsabilidad técnica, financiera y administrativa, el proyecto Hotel Spa Karmairi II, obligándose a cumplir el objeto de esta etapa que es la culminación exitosa de un proyecto inmobiliario, en el cual cada uno de ustedes depositó, su confianza, y recursos.

Dicha Etapa de Desarrollo culmina principalmente cuando el Fideicomitente, en cumplimiento de sus obligaciones contractuales, entrega a un operador hotelero en debida forma el proyecto constructivo al que se comprometió con cada uno de los Partícipes, no solo a nivel contractual sino normativo y funcional. Suscrita el Acta de entrega del hotel y acreditados los requisitos para la entrega de la Etapa de Desarrollo – Fase de construcción, se podrá dar inicio a la Etapa de Operación, en la cual cobra carácter vinculante la Asamblea de Beneficiarios, como máximo órgano rector de los destinos del Fideicomiso, atendiendo los parámetros de convocatoria, funciones y quórum mínimos decisorios previstos en el Contrato de Fiducia Mercantil.

3. Durante la Etapa de Desarrollo en la que actualmente se encuentra el Fideicomiso, el único Fideicomitente y Beneficiario es Promotora Karmairi S.A.S.

Los Partícipes en esta Etapa aportan sus dineros como pago del derecho fiduciario, una vez este pago termine en su totalidad y el proyecto sea entregado por el Fideicomitente al operador, solo en este momento, los Partícipes reciben sus derechos, pueden realizar su asamblea y ya como Beneficiarios, tomar sus decisiones mediante los órganos de administración previstos en el Contrato de Fiducia para la Etapa de Operación.

Por lo anterior, en este momento la reunión es una reunión de acreedores, con el Fideicomitente o Promotor, quien a hoy es el único que está en condiciones de negociar con la Fiduciaria.

Por tanto, Acción Fiduciaria en la etapa contractual en la que se encuentra el Fideicomiso, está requiriendo exclusivamente se dé cumplimiento a las obligaciones y responsabilidades previstas en el contrato fiduciario, a cargo del Fideicomitente; compromiso que nos encomendaron cada uno de ustedes desde el momento de su vinculación, siendo inadmisible que el Fideicomitente pretenda modificar los términos acordados en el mismo para la ejecución parcial de sus obligaciones, a través de la presión de un número de Partícipes, sin contar con la anuencia de todos y cada uno de ustedes.

Ante estos hechos que se están presentando en el Fideicomiso, queremos resaltar que el Fideicomitente en el mes de julio de 2017, manifestó a esta sociedad fiduciaria y a todos ustedes que había terminado el 100% de la construcción y que el hotel estaba listo para ser operado. Hecho que con gran sorpresa fue desvirtuado por terceros expertos que revisaron las obras adelantadas por el Fideicomitente y que pretendía entregar de manera inmediata, con no conformidades como: incumplimientos normativos, contractuales, insuficiencia de baterías en los baños, filtraciones de agua en el restaurante principal, deficiencias en el sistema de detección de incendio, inexistencia de vías de acceso, pisos del cuarto frío en mal estado, entre otros.

Aunque la gran mayoría de no conformidades han sido solucionadas; a hoy, Promotora Karmairi S.A.S, no ha acreditado en su totalidad las obligaciones a su cargo en la Etapa de Desarrollo del Fideicomiso, presentándose carencia de cupos mínimos de parqueaderos requeridos en la Licencia de Construcción, faltantes en el número total de habitaciones comprometidas contractualmente; así como de la presentación de un Operador Hotelero, que brinde garantías mínimas para la explotación económica del proyecto, y que se ajuste a las condiciones previstas en el Contrato de Fiducia Mercantil.

En razón a lo expuesto, la falta de cumplimiento de las obligaciones a cargo del Fideicomitente, no puede ser entendido como una voluntad injustificada de Acción Fiduciaria de detener el curso de un proyecto, cuando, i) cada uno de ustedes nos confió la verificación de la entrega de un hotel con 154 habitaciones estándar, en un proyecto inmobiliario con parámetros contractuales claramente definidos, ii) Los estudios de mercado y proyecciones en los que se basa el Fideicomitente para no entregar el número total de habitaciones pactadas contractualmente, no tienen una probabilidad garantizada de ocurrencia, iii) la cantidad de inventario entregado al Fideicomiso es menor, iv) Podría existir un lucro cesante por el faltante de habitaciones, v) La licencia de construcción se encuentra incumplida, lo cual podría ocasionar posibles sanciones administrativas, vi) Respecto a Baskaribeña y su eventual conflicto de intereses, existen antecedentes de incumplimientos, falencias, imprecisiones y desconocimiento de la sociedad Fideicomitente.

En ese contexto, como sociedad fiduciaria no entendemos las acciones desplegadas por Promotora Karmairi S.A.S, de promover una “Convocatoria a Asamblea de Beneficiarios”, en inobservancia de lo reglado en el Contrato de Fiducia Mercantil, lo que a toda luz resulta improcedente y rechazamos categóricamente, más aun, cuando es principio general el que los contratos se celebran para ser cumplidos.

Así las cosas, se hace necesario precisar, que Accion Sociedad Fiduciaria S.A., no comparte y rechaza categóricamente la “Convocatoria a Reunión Extraordinaria de Asamblea” del proyecto liderada por el Fideicomitente, dado que la misma carece de toda validez legal y contractual, y no genera ningún efecto vinculante frente a la Fiduciaria o el Fideicomiso.

Insistiremos en requerir al Fideicomitente para que acredite el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, de las cuales estamos seguros, es la vía más eficiente y certera de abrir prontamente el hotel y no la vía que han, de manera forzada, viabilizado con la promoción de una asamblea en inobservancia a los parámetros mínimos establecidos en el Contrato de Fiducia Mercantil.

Queremos por último aclarar que la Fiduciaria fue contratada para garantizar a los vinculados la entrega del proyecto a la que se comprometió contractualmente el Fideicomitente, no estando dentro de las posibilidades de la Fiduciaria, regida por un contrato aprobado por la Superintendencia Financiera de Colombia y vigilado por la misma, aceptar variaciones ni tolerar incumplimientos de las obligaciones a cargo del Fideicomitente, lo cual debemos garantizar para todos y cada uno de los Partícipes.

Para poder hacer modificaciones de los términos contractuales bajo los cuales se constituyó el Fideicomiso, requeriríamos de la anuencia de todos y cada uno de los vinculados. Por ello no es de recibo que por el hecho de cumplir nuestro deber se nos ponga en tela de juicio y se pretenda mediante medidas de fuerza, remover a la Fiduciaria por alguna entidad que acepte tales condiciones, mediante mecanismos que contractual y legalmente no son los adecuados.

Creemos fundamental que ustedes apoyen a quien en su beneficio está exigiendo el cumplimiento de lo pactado en el Contrato Fiduciario, al cual se encuentran vinculados.